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租賃合同案例

時間：2024-08-15 16:32:01 224

租賃合同案例

原告（反訴被告）王某某。

委托人劉某某。

委托人姚某，河南某律師事務所律師。

被告（反訴原告）謝某某。

委托人杜某某。

委托人張某某。

原告王某某與被告謝某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭。本案在審理中，被告謝某某提起反訴，本院決定合并審理。公開開庭進行了審理，原告委托人姚某、劉彩虹，被告委托人張百禮均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某訴稱，2007年3月16日，原告以125000元的高額轉讓價從“京都老蔡記”飯店取得了該店面的經營權，隨后與被告簽訂了該處房屋的租賃合同，合同期限為三年。雙方約定：合同履行期間，原告定期支付被告租金，被告依約將其所有的房產（鄭州市惠濟區南陽路185號5號樓24號）租賃給原告用于經營面莊。2008年元月，原告暫停營業。在放假回家過春節期間，被告未通知原告撬門而入，將飯店內所有經營設備非法變賣，后又將此房違法租賃給了第三人。被告的違約行為嚴重侵害了原告的合法權益，原告因此訴至法院，請求判令被告謝某某賠償原告經濟損失305219元，并承擔本案訴訟費用。本案在審理中，原告將其訴訟請求增加至696480.85元。

被告謝某某辯稱，原、被告所簽訂的房屋租賃合同明確規定，每月6日為原告向被告交納房租的時間，如果原告拖欠房租60天，視為原告違約，被告有權收回房屋，不退還原告押金。起初原告尚能按時交納房租，但隨著時間的延長，原告常拖欠晚交房租。由于原告做生意并不容易，被告沒有追究原告的違約責任。但是，到了2008年元月6日該交房租的時候，原告及其委托人卻無影無蹤，被告電話聯系到原告的人，他卻說沒錢，反正又不到解除合同的條件，到時候大不了給違約金。由于未到解除合同規定的60天時間，被告也無可奈何。到了2008年2月，由于原告拖欠員工工資，被《東方今報》報道后，原告店里的設施被供貨商抵賬和員工抵工資分割一空。此時，被告趕緊按雙方簽訂合同時原告提供的身份證的地址給原告發送特快專遞，通知原告來處理此事，但原告置若惘然。無奈之下，被告于2008年7月和第三人簽訂了新的租賃合同。被告因此希望法院在查明事實的基礎上依法駁回原告的訴訟請求。

反訴原告謝某某訴稱，反訴原告與反訴被告于2007年3月16日簽訂了一份房屋租賃合同，約定每月6日為交納房租的期限。到2008年2月6日，反訴被告共拖欠租賃費15000元、拖欠電費4291元、水費255元、物業管理費1028元（電、水、物業費已由反訴原告替其墊付）。由于索要無果，反訴原告請求法院依法判令：1、反訴被告給付反訴原告房屋租賃費15000元、電費4291元、水費255元、物業管理費1028元，共計21024元，并承擔本次反訴費用；2、反訴被告拆除一、二樓護欄及高于地面的平臺，將地面恢復原狀。

反訴被告王某某辯稱，反訴被告已經支付房租到2008年元月6日，反訴原告卻于2008年2月10日將該房屋出租給他人，故反訴被告沒有拖欠反訴原告的房租。反訴被告與物業部門簽訂有物業服務協議，反訴被告已向物業部門支付3000元水、電押金。反訴原告替反訴被告墊付水電費，是為了把房屋租賃給下一個租房人而為，與反訴被告之間的租賃關系無關。

為支持自己的主張，原告提供證據如下（[］內為被告質證意見）：

1、“拐子王面莊”稅務登記證、個體工商戶營業執照、食品衛生許可證各一份，證明原告系“陜西拐子王面莊”的業主。［被告無異議。］

2、轉讓費收據三份、轉讓物品清單一份，證明原告以125000的高額轉讓費取得“拐子王面莊”的受讓權。［被告有異議，認為被告不知情。］

3、房屋租賃合同、被告身份證、房屋產權證，被告出具的委托書、受托人張百禮的身份證各一份、原告交納租金收據七份，證明原、被告之間存在合法有效的房屋租賃關系，原告按照合同約定履行了交納租賃費的義務。[被告對證據真實性無異議

4、證人徐俊海、金分建、李海航、楊師娃、宋振忠證言，證明被告在原告放假期間，未通知原告將房屋租賃給第三人和面莊被變賣的有關物品。［被告對證言有異議，認為除徐俊海出庭作證外，其他證人沒有到庭作證，被告不予認可。對徐俊海證言，被告認為證人稱陰歷2008年正月16日（陽歷2008年2月22日）房屋門鎖著、物品還在，而原告訴稱被告于2008年2月10日將門撬開變賣物品，相互矛盾，不應作為證據使用。］

5、“拐子王面莊”與西安力信科技開發有限公司簽訂的裝修協議、裝修工程結算書各一份，裝修款收據、裝修所需補充材料收據共計十三份，證明原告店面裝修費為142740元。［被告對證據的真實性有異議，認為被告并不知情，被告租賃給原告的房屋是已經裝修好的，無需裝修。］

6、廚房用品票據，電器和廚房設備票據及清單共計十二份，交通及食宿票據十六頁，證明被告非法變賣原告店

內的有關物品價值及原告為挽回損失產生的交通、食宿費用。［被告對證據有異議，認為被告并不知情，交通、食宿票據都是發生在原告在營業期間，被告不予質證。］

7、申請書、失業證、殘疾證、原告貧困證明、戶口本成員證明各一份，醫院診斷證明九份，證明原告失業在家，身患絕癥、身體殘疾，家庭人口眾多，被告侵權給原告帶來很大的經濟負擔。[被告對證據無異議，認為與本案無關，不予質證。〕

8、甘肅省慶城縣公安局城關派出所出具的原告王某某身份信息一份，證明原告身份合法。［被告有異議，認為該證明上無照片，不能證明與被告簽訂合同的王某某是同一人。］

9、鄭州市惠濟區食品監督所出具的豫祥和飯店衛生許可證一份、檔案材料一份，證明被告惡意違約，將訴爭房屋出租給豫祥和飯店。〔被告有異議，認為2008年2月19日簽訂的租賃合同是復印件，有可能是復制的，衛生許可證與本案無關。］

10、證人孔麗麗證言一份，證明原告經營的飯店是證人做的涂料工程，2008年春節過后，證人發現該飯店的招牌換成了“扒豬臉”。〔被告有異議，認為工商檔案中從未有過“扒豬臉”這個名字。］

為支持自己的主張，被告提供證據如下（[]內為原告的質證意見）：

1、2008年2月11日通知書一份，證明原告已拖欠房租、工人工資、供貨商及客人預付餐費，被告讓原告提供擔保，同時證明被告提出了不安抗辯權。[原告有異議，認為通知書為被告單方出具，原告沒有簽字認可]

2、特快專遞查詢單一份，證明原告已經收到證據1中的通知書。[原告有異議，認為原告沒有收到通知書。］

3、原告2008年2月15日寫給被告委托人張百禮的書信一封，證明原告已經知道拖欠房租超過兩個月，其委托人將飯店經營得一團糟，并非被告擅自撬門。[原告對證據真實性無異議，但認為這兩封信是原告單方詢問被告委托人為什么收回房屋的信。］

4、錦華財務處票據兩份、惠濟區誠信煙酒商行證明一份，證明被告為原告墊支了水電費4546元，并且不是被告單方終止租賃合同。[原告有異議，認為證據無法確認惠濟區誠信煙酒商行系“拐子王面館”的鄰居，原告已經向物業部門交納了3000元的水、電押金，如拖欠押金也是可以相抵的，拖欠水電費與反訴原告無關。］

5、被告與他人簽訂的合同，證明被告于2008年7月15日與他人重新簽訂了租房合同。[原告有異議，認為真實性無法確定。]

6、2009年8月31日甘肅省徑川縣公安局城關派出所出具的1964年4月15日出生的王某某無戶籍，公安部常住人口網查找的身份信息，證明原告主體不適格。[原告認為此證據說明原告的身份信，息存在。］

7、2009年8月31日西安市工商行政管理局出具的證明一份，證明西安力信科技開發有限公司被吊銷營業執照，不能繼續經營。[原告有異議，認為公司被吊銷營業執照，并不影響民事效力。]

8、特快專遞接收人代云強證明一份，證明被告給原告所寄的特快專遞已送達原告。[原告有異議，認為不能證明原告已經收到該特快專遞。]

9、河南錦華物業管理有限公司證明一份，證明訴爭房屋在原告開辦飯店前就有文化石，該文化石非原告所裝。[原告有異議，認為證人應出庭作證。］

10、裕華文匯物業處證明一份，證明2008年2月19日至7月14日期間，訴爭房屋水電費基本為零。[原告有異議，認為不能證明水電費未真實發生。］

本案在審理中，本院根據當事人申請調查取證如下：1、2009年12月8日調查代云強筆錄一份；2009年12月11日調查孟淑琴筆錄一份；2、原告住院病歷一份；3、鄭州市惠濟區衛生局出具證明一份；4、2009年尹國強調查筆錄一份。經庭審質證，原告對證據1、2、3無異議，對證據4有異議；被告對證據1、2、4無異議，對證據3有異議，認為衛生局工作人員未說明租賃合同是原件還是復印件。

本案在審理中，原告于2009年10月30日向本院提出申請，要求對其開辦的“拐子王面莊”的裝修及購置設施、設備進行評估，本院依法委托河南省科健資產評估有限公司進行評估。該評估機構認為，由于現場勘查時原告所購置設施、設備實物已不存在，且其提供的絕大部分票據復印件上購置日期、規格型號、品牌（廠家）等不盡完整，有個別票據復印件字跡不清，不宜辨認，因當事人不能補充，故對此部分設施、設備無法評估。評估機構因此對原告開辦的“拐子王面莊”的部分裝修設施（含一樓塊料墻面、地面、鐵藝欄桿及二樓衣柜、鐵藝欄桿、地面、梯面層）及原告購置的冰柜、電磁爐進行了評估，其中冰柜、電磁爐評估價值為1350.4元、裝修工程評估價值為19890.24元。經質證，原告認為該評估報告不能證明原告所訴的全部財產損失。被告有異議，認為評估價格過高。

根據原、被告陳述、舉證、質證及訴辯意見，本院確認案件事實如下：2007年3月16日，原、被告簽訂了房屋租賃合同一份，約定：被告將其位于鄭州市惠濟區南陽路185號5號樓24號的房屋租賃給原告經營陜西拐子王面莊，租賃期限為2007年4月5日至2010年4月4日；原告向被告交納押金5000元，合同終止，原告交清租金及水電等相關費用后，被告即可退還押金；原告每月6日交納當月租金7500元，如有無故拖欠，被告有權加收滯納金3 %；如拖欠租金60天，視為違約，被告有權收回房屋，不退還押金。合同簽訂后，原告向被告交納房屋押金5000元，并將房屋租賃費交納到2008年元月5日。

原、被告簽訂合同當天，原告還與當時承租被告此幢房屋的任勇民約定，任勇民將其經營的“京都老蔡記”飯店轉讓與原告經營，轉讓費為125000元，轉讓的物品含電視機、空調、桌椅、冰柜、鍋灶、碗盤、刀具、桶等飯店設備。原告于2007年4月6日前支付了轉讓費125000元。2007年3月28日，原告與西安力信科技開發有限公司（以下簡稱“力信公司”）簽訂

協議書一份，約定力信公司于2007年3月28日至2007年5月28日為原告裝修陜西拐子王面莊，雙方約定的工程量有：場地拆除（包括地面、墻面、窗套等拆除）、室內裝修（包括鋪設地板磚、鐵藝構制安裝、電路更換、更新、墻面乳膠漆粉刷、落地窗簾購置配套、二樓衣柜制作）、門頭制作（包括門面強文化石鋪設、鋁合金扣板安裝、霓虹燈購置安裝、大門不銹鋼半自動門訂作、大門頭雙面塑鋁板門套制作、外窗門套制作、電路、燈具安裝）及其他項目，工程總造價為135000元。2007年5月12日，原告對工程進行了驗收，并于5月前后添置了冰柜、電磁爐。同年6月份，原告為陜西拐子王面莊辦理了食品衛生許可證、稅務登記證的營業手續，面莊開始正常營業。

2007年10月30日，原告因左股骨纖維肉瘤術后右肺塊影到西安市第四軍醫大學唐都醫院就診，因病情嚴重，2007年11月10日出院后，又于2007年11月29日至2007年12月7日、2008年1月2日至2008年1月12日、2008年1月27日至2008年2月2日、2008年3月30日至2008年4月17日期間多次在唐都醫院住院治療。2008年2月n日，被告委托人張百禮向原告住所地甘肅省徑川縣城關鎮新街2號郵寄特快專遞信函一份，原告原工作單位工作人員代云強于2008年2月20日代收后委托他人將信件轉遞給原告，但原告否認其及家屬收到此信。2008年2月巧日，原告向被告委托人張百禮書寫信件一封，告知被告自己生病住院，其委托人將面莊經營得一團糟，原告很是著急；原告委托其弟代為辦理，被告可向原告委托人索要房費。在信中，原告提出據說其飯店年前被搶劫，請求被告準許其先交一個月的房租，還有5000元的押金可做擔保。

另查明，2008年2月19日，被告與一廖姓案外人就涉案房屋又簽訂房屋租賃合同一份。在合同中，被告表示愿意將產權屬于自己、已裝修好的房屋出租給對方使用（該房屋后被用于經營鄭州市惠濟區豫祥和飯店），每月租金為9650元（含物業管理費），租賃期限為2008年2月19日至2011年2月28日。同日，被告為原告墊付水電費4546元。

本案在審理中，原告于2009年10月30日向本院申請，要求對其開辦的“拐子王面莊”的裝修及購置設施、設備進行評估，本院依法委托河南省科健資產評估有限公司進行評估。評估機構認為，由于現場勘查時原告所購置設施、設備實物已不存在，且其提供的絕大部分票據復印件上購置日期、規格型號、品牌（廠家）等不盡完整，有個別票據復印件字跡不清，不宜辨認，因當事人不能補充，故對此部分設施、設備無法評估。評估機構因此對原告開辦的“拐子王面莊”的部分裝修設施（含一樓塊料墻面、地面、鐵藝欄桿及二樓衣柜、鐵藝欄桿、地面、梯面層）及原告購置的冰柜、電磁爐進行了評估，其中冰柜、電磁爐評估價值為1350.4元、裝修工程評估價值為19890.24元。

本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同不違反法律規定，為有效合同，原、被告應當按照合同全面履行各自義務。本案原告自2008年元月5日后因病重在外省住院治療以致不能及時履行交納租金義務，雖然情有可原，但是其既未將自身情況及時告知被告得到諒解，又未告知被告詳盡聯絡方式，以致引起被告對自己收取租金權益的不安，故原告對此次糾紛的產生存在一定過錯。但被告明知原告已經為租賃的房屋進行了大量的投資，在解除房屋租賃合同時不采用穩妥、適當的方法通知到原告，以便雙方能妥善解決合同解除后的遺留問題，卻貿然地在原告欠交房租不足60日內的2008年2月19日單方將合同解除，并迅速將房屋租賃費提高后轉租與他人，被告對此次糾紛的產生存在著不可推卸的責任。考慮到雙方的過錯，本院認為原告應負次要責任，被告應付主要責任。對原告因此糾紛產生的損失，被告應當承擔60％的賠償責任。關于原告的損失，本院認為，由于原告的“陜西拐子王面莊”為正在經營的個體企業，被告收回出租房屋時又未與原告或者其他與本案不具有利害關系的第三人共同對物品進行登記，原告又不能提供合法票據證明其損失，故綜合考慮原告面莊面積、裝修情況、經營狀況，本院認為，原告損失以其支付任勇民的轉讓費125000元、裝修費用135000元及目前能確認的購買冰柜、電磁爐設施費用1350.4元認定為宜。被告應當賠償原告損失的60％計156810.24元。

關于反訴原告的反訴請求，本院認為，根據反訴原、被告之間的約定，反訴被告應于2008年元月6日交納當月租金7500元、2008年2月6日交納2月6日至18日期間的租金3000元，故反訴原告應支付反訴原告租金10500元。反訴原告于2008年2月19日交付的水電費4546元，因該水電費系反訴被告在經營“拐子王面莊”期間所產生，反訴原告基于與反訴被告之間的租賃關系已經代其交納，本院認為宜與房屋租賃費一并解決。故反訴被告應當返還反訴原告代其墊付的水電費。至于反訴原告請求反訴被告拆除所添置附屬物的請求，本院認為，根據反訴原告在2008年2月19日房屋租賃合同中所做愿意將其已裝修好的房屋出租給對方使用的意思表示，反訴被告的添置物并未對反訴原告房屋造成損害，故反訴原告的此項請求，本院不予支持。關于原告交納的房屋押金5000元，因原、被告之間的房屋租賃合同已經終止，房屋水電費、租賃費已經解決，故被告應當返還原告房屋押金5000元。

綜上，依據《中華人民共同國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”、第一百二十條“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。”第二百二十六條“承租人應當按照約定的期限支付租金。”、第二百二十七條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之規定，判決如下：

一、被告謝某某于本判決書生效后十日內賠償原告王某某經濟損失156810.24元；返還原告王某某房屋押金5000元；共計161810.24元。

二、反訴被告王某某于本判決書生效后十日內賠付被告為其墊付的水電費4546元、房屋租賃費12500元；共計17046元。

三、駁回原告的其他訴訟請求。

四、駁回反訴原告的其他訴訟請求。

上述款項相互折抵后，被告謝某某于本判決書生效后十日內支付原告款144764 . 24元。案件受理費3000元，反訴費163元，鑒定費4000元，由原告負擔3968元，被告負擔3195元。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國

民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省鄭州市中級人民法院。

本判決生效后，當事人應從判決書規定的履行期間的最后一日起二年內向法院申請執行，逾期則不再執行。

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